梅陇离婚律师：离婚房产分割情形及法律解析

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 吴宇律师，男，42岁，*婚姻家庭律师，重点大学法律硕士，7年法律专业学习，15年婚姻家庭法律服务，上海市新闵律师事务所高级合伙人，婚姻家庭法律事务部部长；*全国和上海市法学会会员、律师协会会员。多次应邀参与“婚姻法**解释”、“继承法”、“婚姻家庭案件法律实务操作”、“婚姻家庭纠纷审判实务研讨”等课题组研讨会，对婚姻家庭法律的含义与立法背景有深入的理解。
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梅陇离婚律师：离婚房产分割情形及法律解析

　婚前购房，离婚如何分？

　　场景举例：

　　Q1：婚前个人财产付首付，与配偶共同还贷，离婚这房子怎么算啊？

　　A：房子属于夫妻共有财产，离婚时双方都有权分割房产。

　　法律支持：

　　我国《婚姻法》也对这种情况有明确规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民*可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法*三十九条款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　结论：

　　所以夫妻双方共同还贷，尽管房产证只有您的名字，房子也有妻子的份。如果遇到离婚等情况，夫妻需自行商议。对于不能达成协议的，人民*一般会将房产判给房产证署名一方，未来房贷自己偿还。但是对于妻子，您需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。

　　Q2：结婚前个人贷款买房，但是房产证一直没发下来，结婚后夫妻共同还贷，如果离婚的话房子归谁？

　　A：这种情况需要夫妻双方协议处理。

　　因为没有房产证，需要你们双方先自行商议，商议不成人民*根据实际情况判决

　　法律支持：

　　根据高人民*关于《婚姻法》**解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未完全取得所有权的房屋有争议且协商不了的，人民*不宜判决房屋的所有权归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。待取得房屋产权证后，再由任何一方另行向*起诉。

　　另外，高院民一庭有关解释明确，*不宜判决房屋所有权归属的范围包括：

　　1.购买福利性政策房屋；

　　2.购买商品房；

　　3.购买经济适用房。

　　结论：

　　购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，*不宜就该房所有权直接判决，双方可协商处理。

　　Q3：房子是结婚个人全款购买，如果离婚房子归谁？加不加名有影响吗？

　　A：有影响。加不加名决定着如果涉及到离婚，您妻子有无权利分割房产。

　　法律支持：

　　根据我国的《婚姻法》，夫妻一方的婚前财产，不因婚姻关系的延续而转化为夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。

　　结论：

　　婚前全款买房属于婚前个人财产，在这个条件下结婚并不能将其转化为夫妻共同财产。不加名，离婚房子毫无疑问还是个人的。加名实质上算是一种赠与行为，加名后另一方有权分割房产。

　　Q4：婚前双方共同贷款买了套房子，要是离婚房子归谁？

　　A：既然是共同贷款，那么房产证无论是谁的名字，婚后也属于夫妻共同财产。离婚时需协议处理，没有获得房产的一方，可以得到相应的经济补偿。

　　处置方法：

　　夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房屋的分割，需要按照现如今的市场价格进行分割。如果贷款仍未还清，先要将贷款部分除去。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方协议份额，得房方单独偿还剩余的本金及利息。

　　提醒：

　　婚前存续期间共同还贷的，要保留好自己的还贷记录，以作为离婚时进行房产分割的证据。

　　Q5：婚前双方全款买了套房子，以后要是离婚，房子归谁啊？

　　A：结婚后这套房子你们的共同财产，房子归谁还要看房屋落在谁的名下。

　　两种情况：

　　1）如果房屋是落在你们二人的名下：

　　房屋属于夫妻共同财产，如果登记时没有约定份额，离婚时不考虑出资状况，可按平分处理。

　　2）如果房屋只是落在一人名下：

　　在同居期间，那*基本会按共同生活期间、以结婚后共同使用为目的，作为共同共有处理，通常不作为按份共有处理。

　　涉及到离婚时，如果双方商议不成，另一方如果不能拿出当时出资过的证据，则无权分割房产。

　　结论：

　　所以如果房产证上登记了双方的名字，离婚时就都有资格分割房产；如果只有一方名字，另一方没有出资证据，且双方协定不成，那么房子归房产落户方。

　　二、婚后购房，离婚时如何分？

　　婚后购房，房产怎么分？婚后购房，房产怎么分？

　　Q1：婚后一方用自己婚前财产购房付首付，夫妻共同还贷。如果离婚，房子怎么分？

　　A：对于共同还贷部分，属于夫妻共同财产，双方都有权分割。

　　两种情况：

　　1）房产证上只登记一方名字

　　房屋只是支付了全部首付款，首付部分按个人财产处理；房屋共同还贷部分以及房屋增值价值的部分属于夫妻共同财产。所以如果双方共同还贷，离婚时双方都有权分割房产，如果协商不成，则判给房屋登记方，对于没有获得房产的一方，是需要根据共同还贷数额以及房屋增值部分进行补偿。

　　2）房产证上登记双方名字

　　房屋算是共同财产，离婚时双方都有权分割房产。

　　结论：

　　在婚后，一方用婚前个人财产贷款买的房子，首付部分属于个人财产，而共同还贷部分，则属于夫妻共有，双方都有权分割。

　　Q2：婚后一方用自己婚前财产全款购房，如果离婚房子归谁？

　　A：这种情况要考虑房产证上的名字是谁。房子属于婚前个人财产买的房子，这种情况下房产证上登记得名字对以后房产分割有着至关重要的影响。

　　两种情况：

　　1）如果房产证登记出资方的名字：

　　因为房屋已经支付了全部房款，房屋算是个人财产的转化，算是个人财产，离婚时另一方无权分割房产。

　　2）如果房产证登记另一方名字或双方的名字：

　　房屋算是共同财产，可以算是一方对另一方的赠与，夫妻双方共同共有房产。在离婚时双方都有权分割房产。

　　结论：

　　在婚后，一方用婚前个人财产全款买的房子，登记在房产证上的名字决定着离婚时有无权利分割房产。

　　Q3：婚后夫妻共同买房，房产证上只写了一方名字。如果离婚房子怎么分？

　　A：虽然房产证上只有一方的名字，由于是婚后两人使用共同财产购房，属于夫妻共有财产，双方都有权分割房产。

　　法律支持：

　　根据《*人民共和国婚姻法》*十七条：“夫妻共同财产包括工资、奖金；生产、经营的收益；知识产权的收益；继承或赠与所得的财产，但遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产除外；其他应当归共同所有的财产。

　　结论：

　　所以不管两人共同还贷买房或结婚后全款买房，都属于夫妻共同财产，这种情况下哪怕房产证只有一个人的名字，房产也是属于两个人的。

　　三、父母参与购房，离婚时如何分？

　　父母参与购房，离婚怎么分？父母参与购房，离婚怎么分？

　　【婚前】

　　Q1：房子是结婚前老公的爸妈全款买的，要是离婚的话房子归谁？

　　A:如果房产证只写了你老公的名字，那就是他的婚前个人财产。如果婚后加名，你也可以要求分割财产。

　　两种情况：

　　1）房产证写一方名字，且是婚前父母赠与一方的房产，与另一方无关。房屋属于夫妻一方婚前个人财产，另一方无权分割。

　　2）房产证写双方名字，视为婚后一方对另一方的赠与，如果遇到离婚的情况，需要按照加名时约定的房产份额进行分割。如果没有约定则各按50%进行划分。

　　提醒：

　　加名需慎重，并且在加名时需要加以约定双方所占份额，避免未来有多的纠纷。

　　Q2：结婚前，我爸妈和老公的爸妈合资全款买的房子，要是离婚了，这房子归谁？

　　A：如果没有其他特殊约定，离婚时会按照父母出资比例共同分割房产。

　　两种情况：

　　1）房子落在夫妻双方名下：

　　房子属于夫妻共同财产；应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，而不能因为产权登记在双方名下就理解为对双方的赠与。

　　2）房子落在一方名下：

　　无论哪一方，房子都属于夫妻公共财产；应当认定为对各自子女的赠与，而不能简单理解为双方父母对一方的赠与。如无其他相反约定，应认定为双方按份共有。

　　结论：

　　所以不管落户在谁的名下，只有没有其他相反约定，房子属于夫妻共有，离婚时需按父母双方当时出资份额进行分割。

　　Q3：我们家房子是结婚前我老公的爸妈贷款为我们买的，要是离婚房子归谁？

　　A：房产分割要考虑署名和共同还贷份额。

　　三种情况：

　　1.只写老公名字（登记在出资方）：

　　1）一方还贷：老公还贷，离婚房子归老公。

　　老婆还贷，离婚协商不成房子归老公；但是会根据还贷数额加以补偿。

　　2）共同还贷：由夫妻二人共同还贷，则离婚时一般会将房子判归登记方所有，由其继续支付剩余贷款。对于婚内共同还贷部分（包括本金和利息）及其产生的增值，则由得房子的一方对另一方做出补偿。

　　2.只写老婆名字（登记在另一方子女）：

　　无论一方还贷还是双方还贷，一般情况下也认定为夫妻共同财产，而非登记方的个人财产，非登记方有权要求分割房屋。父母明确表示赠与登记方或者双方之间有其他相反约定的除外。

　　3.写双方名字：

　　无论一方还是共同还贷，都有权分割房产。

　　结论：

　　婚后一方父母贷款买房，离婚房子归谁，不仅要考虑房屋落户对象是谁，还要考虑到一些特殊情况，比如是否提前做过特殊约定等等。

　　Q4：房子是结婚前双方的父母共同出资交的首付，这种情况，离婚时房子是谁的啊？

　　A:房子落在夫妻双方名下，应当认定父母的出资为对各自子女的赠与，房子属于夫妻共同财产。而只有一方父母通过全款购买取得了不动产的所有权，登记在己方子女名下的，属于个人财产。

　　法律支持：

　　婚姻法*十七条*四款：夫妻共同财产包括继承或赠与所得的财产，即指在夫妻关系存续期间一方或双方因继承遗产和接受赠与所得的财产。

　　《婚姻法解释三》*七条款的规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照《婚姻法》*十八条*（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

　　结论：

　　对于父母双方出首付，夫妻共同还贷的房子应属于夫妻共同财产，离婚时夫妻协商进行分割。

　　【婚后】

　　Q5：婚后我老公的爸妈全额出资买的房子，这样的话如果离婚我会不会分不到房子？

　　A：这种情况不仅要考虑房子落户到谁的名下，也要考虑您老公的父母有没有特别声明过房子的归属人是谁。

　　两种情况：

　　1）如果这套房子落户在老公的名下，房屋是属于个人财产，离婚时另一方无权分割房产。

　　根据《婚姻法》**解释的规定，“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。

　　2）如果房子落户在另一方或双方名下，房屋仍属于夫妻共同财产；除非有父母出资时的书面约定或声明，证明此出资是赠与自己子女一方的，一般会认定为对双方的赠与，离婚时按夫妻共同财产进行分割。

　　提醒：

　　如果产权登记在两人名下而没有分配比例，离婚时按照50%的份额夫妻平分；如果房本上体现了产权人各占的份额，那么离婚时就按照各占得份